טיפים ושאלות ותשובות –
אם יש לכם שאלות או נושאים שהייתם רוצים לקבל עליהם תשובות צרו קשר, אשמח לעזור.
תודה והמשך יום נעים.
הגענו לשלב התכנון.
נכין תוכנית מפורטת של הנכס, תוכנית חוץ ופנים (למקרה של מבנה חדש) ואו תוכנית פנים לנכס קיים.
נתחיל בבחירת אדריכל מקצועי וצוות יועצים. זה הצוות שילווה את הפרוייקט מהתחלה ועד סופו ויביא את הרעיון שלנו משלב המחשבה למבנה מוגמר ומתאים לעסק שלנו.
שלב התכנון הוא קריטי. כל זמן שהנכס על הנייר, חשוב לוודא שהמבנה יענה לנו על כל הצרכים של העסק. התכנון חייב לתת ביטוי לכל המידע שאספנו במהלכים הקודמים בניהם: גודל רצפת הייצור / כושר האחסנה של הנכס, מיקום המידוף, גובה ונפח האחסנה, רחבה תפעולית, שטחי פריקה, עמדות פריקה 0.0 ועמדות משווי גובה ועוד ועוד …
בשלב הזה נתכנן גם את צפי הגדילה עתידי של העסק. המבנה יתוכנן עם יכולת גמישות פשוטה לחלוקת הנכס למספר דיירים (לפחות שניים) כדי לאפשר את הגמישות, נתכן את המבנה עם שתי כניסות למגרש, שני אזורי פריקה / העמסה, מבנה משרדים גמיש לחלוקה, ואפשרות פיצול מערכות ותשתיות (מים , חשמל , ביוב ותקשורת).
תכנון עם גמישות תפקודית: יאפשר לעסק לגדול או להצטמצם בקלות ובהשקעה קטנה ויתן מענה למגוון רחב של אפשרויות איכלוס עתידיות.
בסרטון הבא אציג לכם תוכנית לדוגמא של נכס שכולל בתוכו המרכיבים שדברנו עליהם בסרטונים הקודמים. ככל שנגיע מוכנים יותר וממוקדים, נקצר את התהליך.
לסיכום: בשעה טובה המבנה מוכן "על הנייר".
תודה והמשך יום נעים.
עכשיו מתחילים להתמקד בפרטים.
נצא לסיור בשטח כשהפעם אנחנו מפוקסים במציאת הנכס המתאים זה יכול להיות המגרש או מבנה לקניה או השכרה.
לכל נכס שנבחן: נגיע מצויידים (בצ ' ק ליסט) רשימת בדיקה. עם כל הפרטים הטכניים והמידות של הנכס ונעזר בה במהלך הסיור בנכס הנבדק.
נקיים פגישה עם נציג החברה הכלכלית של אזור התעשייה או עם מנהלת הפארק.
בפגישה נלמד על היבטים תכנוניים, ונכיר איך הרשות המקומית רואה את עולם העסקים ואת המקום שלנו בפארק. וכמובן נלמד על תוכניות עתידיות באזור.
במידת הצורך נגיע ככל שידרש שוב ושוב ונבחן את הנכס המועדף.
עד שנגבש החלטה הסופית.
לסיכום השלב הזה.
לאחר כמה סיורים ופגישות בשטח יש לנו תמונה ברורה של נכס מתאים במקום הנכון.
תודה והמשך יום נעים.
בחירת האזור הנכון לנכס ולעסק.
ובכן, רצוי מאוד לבצע מספר מהלכים שאולי חלק מהם קצת יפתיעו אתכם …
מהלך ראשון:
תקבעו פגישה עם הלקוחות המרכזיים שלכם.
שתפו אותם בהחלטה על המעבר המתוכנן. תבדקו איתם – מה חשוב להם לקבל מכם? זמינות?, נגישות הגעה?, זמן תגובה מהיר לאספקה? מלאי זמין? ועוד ועוד .. יש סיכוי גדול שלדרישת הלקוחות שלכם תהיה השפעה על מיקום האפשרי של העסק ועל תיכננו.
מהלך שני: תקבעו פגישה עם הספקים שלכם.
שתפו גם אותם בהחלטה על המעבר המתוכנן. תבדקו איתם – מה חשוב להם לקבל מכם? שטחי פריקה למשאיות? רמפות משווי גובה? עובדים עם הכשרה מתאימה לפריקה והעמסה? חניון המתנה מתאימים בקרבת הנכס? חדר נהגים / ספקים ? יש סיכוי גדול שגם הספקים שלכם יתרמו להחלטה על מיקום האפשרי של העסק ועל תיכננו.
מהלך שלישי:
תקבעו פגישה עם העובדים שלכם.
שתפו גם אותם בהחלטה על המעבר המתוכנן. תבדקו איתם – מה חשוב להם לקבל מכם? אולי שיטת ייצור או אחסנה שונה? חדרי המתה ומנוחה? פינת קפה / אוכל? שירותי קיטרינג או מסעדות בקרבת העסק? ועוד .. לעובדים שלכם יש חלק משמעותי להחלטה על מיקום העסק ושמירה על הרציפות התפקודית.
לסיכום, שיחות עם ספקים, לקוחות ועובדים תתן לכם תמונה מעניינת כייצד העסק צריך להראות והיכן הכי נכון למקם אותו.
תודה והמשך יום נעים.
המהלך הראשון
ניתוח נתונים טכניים – לכנס את הצוותים של העסק ולבדוק
נתון ראשון: מה שטח רצפת הייצור / או המחסן שלכם? (כמה משטחים אתם מאחסנים) מהי שיטת האיחסון? (ניצול של גובה? אחסנה בקירור?) כמה קווי יצור קיימים? כמה שטח הם תופסים? האם אתם עובדים בשני מפלסים? נתון שני: תנועת כלי רכב. מהו צי הרכב שלכם כיום הכולל משאיות, טנדרים ורכבים פרטיים? כמה פעמים ביום אתם מקבלים סחורה? ואיך היא מגיעה אליכם? (40 פיט? 20 פיט?, טנדרים?)
נתון שלישי: כמה עובדים יש לכם? כמה מהם עובדי ייצור או צוות מחסן? וכמה מהם עובדי משרד והנהלה?
נתון אחרון: צפי גדילה – תוסיפו לכל הנתונים שנתחתם את אחוז הגדילה שאתם צופים שיקרה בשנתיים הקרובות ובחמש השנים הבאות. יותר מאוחר באחד השלבים הבאים, ניתן מענה לצפי הגדילה בתכנון הנכס. לסיכום על סמך הנתונים שניתחתם ניתן כעת לבצע סקיצה ראשונית שתהווה בסיס לתכנון הנכס הדרוש לכם וכעת זה הזמן הנכון לעבור לשלב הבא …
למחיר הבניה יש מספר מרכיבים המשפיעים על העלות הסופית של הפרוייקט.
א'. מחיר הקרקע שמשתנה בהתאם לאזור התעשייה והמיקום.
ב'. עלויות הבניה הן די דומות ואינן מושפעות מהמיקום בארץ. עלות בניה ממוצעת למבנה הבנוי מחלק תחתון של בניה קשיחה (חצאית כ 3 מ גובה) וחלק עליון בניה קלה ברמת מעטפת נעה סביב 4,800 ₪ / מר. (נכון לרבעון א' 2023).
ג'. עלויות פיתוח – המחיר משתנה בהתאם לתווי הקרקע וסוג הקרקע.
ד'. אגרות בניה ויועצים – לקחת בחשבון עלות של 10% ממחיר הפרוייקט.
ה'. עלויות מימון – משתנה בהתאם לאחוז המימון וגובה ריבית בנק ישראל.
ובכן, נקום מהכסא ונצא לשטח ניסע לכמה אזורי תעשייה באזור. נכיר את צירי הנסיעה, נחווה את עומסי התנועה, נסייר בפארק התעשייה ונראה איזה עסקים נמצאים שם וכמה פעילות יש בפארק.
נבדוק: נגישות עובדים לפארק נראה האם יש התחבורה ציבורית (רכבת / אוטובוס / רכבת קלה), שאטלים, חניונים במהלך הסיור גם נבדוק: איזה עסקים תומכים הקיימם באזור מסעדות / בתי קפה / קטרינג בנקים, סניפי דאר, תחנות דלק, כמה מוסכים שתומכים בצי הרכב שירות פינוי פסולת. חשוב להפגש עם מתווך או שמאי נכדיי לקבל ממנו נתונים כגון: עלויות הנכסים במקום (שכירות / רכישה), עלויות ארנונה, דמי ניהול הפארק (שמירה / אבטחה / ניקיון) כדאי מאוד לקיים פגישה בעלי עסקים שפעילים במקום: נשוחח איתם על החיים העסקיים בפארק. שיחה שתשאיר אתכם עם המון טיפים וחומר למחשבה. לסיכום יצאנו לשטח, חווינו מקרוב את האזור ובחרנו את המקום הנכון לעסק שלנו.
תודה והמשך יום נעים.
בשלב זה, בוחרים קבלן ביצוע ומפקחים מכרז לבחירת הקבלן בוחרים קבלן מקצועי ולא זול (רצוי לקבל המלצות) חשוב לערוך סיור באתרי בניה של מספר קבלנים ולהתרשם ממקצועתם שלב הבניה. חשוב להפגין נוכחות בשטח לסייר בכל שלבי ההתקדמות – לדבר עם הפועלים להיות נוכחים לחגוג בכל סיום שלב: הרמת כוסית עם הפועלים והקבלן.
סיור שטח עם העובדים של העסק ועם הלקוחת והספקים, חיבור כל המעגלים של העסק ויצירת סינרגיה חיובית בין החברה והצוותים הסובבים אותה גמר בניה אירוע חנוכת בית לעובדים, לקבלן, לספקים ולקוחות, נציג הגורם המממן (בנק) מזל טוב תתחדשו יש לכם בית חדש לעסק שלכם בהצלחה: תודה והמשך יום נעים!
תודה והמשך יום נעים.
שתי דרכים משמעותיות לחיסכון בעלות הפרוייקט:
1. לחבור יחד קבוצת שותפים להקמת מבנה רב תכליתי למה הכוונה ..? כל שותף עיסקי הוא מתחום אחר, כלומר: אתה צריך מחסן לוגיסטי אז לך יהיה שטח למחסן. שותף אחד צריך משרדים והשותף הנוסף צריך מסחר יחד אתם מקימים מבנה רב תכליתי שנותן מענה לשלושתכם. אמנם העלות הכוללת של הפרוייקט תהיה יקרה יותר, אבל החלק היחסי שלך יקטן.
2. רכישת מגרש קטן יותר … אבל דו מפלסי ניתן יהיה להקים מבנה לוגיסטי דו מפלסי עם שתי קומות קרקע על מגרש קטן יותר. יכול להביא לחסכון של עד 50% * כמובן שבפרוייקט יש עוד המון מרכיבים וניתן לבודד אותם ולבחון חסכון בכל מרכיב. לא ניתן בסירטון קצר לתת תשובה מלאה, אבל נגעתי כאן במרכיב הקרקע שמהווה חלק נכבד מעלות הפרוייקט. חשוב לזכור: לפני שאתם רצים – אתם מתייעצים אם יש לכם שאלות או נושאים שהייתם רוצים לקבל עליהם תשובות צרו קשר, אשמח לעזור.
תודה והמשך יום נעים.